Без обременений

Обременение: определение и виды

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) собственник имущества наделяется правами:

  • владения,
  • пользования,
  • распоряжения.

Обременение – это ограничение собственника именно в праве распоряжения имуществом. При этом оно может быть наложено на объект самим владельцем, а может быть разными государственными и коммерческими структурами.

Отсюда и выделяют основные виды обременений:

  1. Ипотека. Мы много уже писали об этом. Напомню еще раз. До тех пор, пока вы полностью не погасите долг перед банком, купленный в кредит объект недвижимости будет находиться в залоге. Это значит, что вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, только с разрешения кредитора.
  2. Сервитут. Чаще всего этот термин применяется к земельному участку и означает ограниченное право пользования объектом. Например, правом проезда через соседний участок, доступа к инженерным коммуникациям или их строительства.
  3. Доверительное управление. Это может быть передача квартиры в пользование и обслуживание другому человеку после отъезда собственника за границу. При этом управляющий не имеет право на какие-либо сделки с чужой недвижимостью.
  4. Опека. Рассмотрим наиболее распространенные примеры использования этого обременения. Заключение договора ренты, по которому человек берет на себя обязательства по содержанию пожилого владельца и его недвижимости в обмен на возможность после его смерти получить квартиру в собственность и стать ее полноправным хозяином. Другой пример – это владение собственностью несовершеннолетним. В этом случае продажа возможна только с разрешения органов опеки при выполнении ряда условий.
  5. Аренда. Это обременение возникает в том случае, если собственник официально заключил долгосрочный договор аренды помещения, а потом решил его продать. Арендатор имеет полное право пользоваться объектом даже после смены собственника.
  6. Арест. Может быть наложен судом или судебными приставами. В этом случае собственник ограничен в распоряжении своей квартирой или домом до тех пор, пока не выполнит требования взыскателя. Например, не погасит кредит, не возместит причиненный вред физическому или юридическому лицу и др.

Обременение может быть наложено на аварийные объекты, которые подлежат сносу в ближайшее время. Действуют особые условия по недвижимости, представляющей культурную и историческую ценность. Вы не сможете продать их, изменить без согласования внешний облик, реконструировать, отремонтировать и т. д.

Все перечисленные обременения регистрируются в том же порядке, что и право собственности. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательно указан вид наложенного обременения.

Купить или продать квартиру, дом или участок с обременением можно. Правда, не со всеми его видами. Процедура купли/продажи потребует дополнительных действий со стороны владельца и покупателя. Но иногда стоимость объекта стоит того, чтобы потратить на оформление немного больше сил и времени.

Как я уже упоминала выше, обременение может наложить и сам собственник недвижимости. Например, когда он хочет ограничить право других лиц распоряжаться своим имуществом через мошеннические схемы. Для этого надо в Росреестр или в МФЦ предоставить документы, доказывающие необходимость такой процедуры.

Как снять обременение и купить/продать квартиру

При ответе на вопрос в заголовке придется рассмотреть по отдельности все виды ограничений на право распоряжения объектом недвижимости.

Главное правило снятия обременения – устранение причины его наложения. Это касается любого вида. А теперь пройдемся по каждому из них.

Начнем с ипотеки. После погашения ипотечного кредита вы имеете полное право на снятие обременения. Для этого законом об ипотеке предусмотрены упрощенная и стандартная процедуры. По упрощенной банк автоматически запускает процесс снятия. Вам остается лишь ждать, когда все завершится. Рекомендую проверить, внесены ли изменения в ЕГРН. Как это сделать, рассмотрим чуть позже.

По стандартной процедуре вы должны самостоятельно:

  • собрать все необходимые документы (справка о погашении кредита, кредитный договор и др.);
  • заказать у банка оригинал закладной;
  • обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о снятии обременения;
  • получить выписку из ЕГРН с отметкой о снятии.

А как купить или продать квартиру, которая находится в залоге у банка? Опять же, надо сначала расплатиться с банком. Покупатель может передать продавцу деньги для погашения кредита, дождаться снятия обременения и уже потом выплатить оставшуюся сумму за квартиру. Или переоформить на себя ипотечный договор и принять обязательства по выплате долга.

Снятие сервитута возможно после исчезновения причин, которые вызвали необходимость его наложения. Например, появилась дорога в обход ранее используемого для этого участка земли. В этом случае необходимость в сервитуте отпала и можно обратиться в Росреестр для его снятия.

По доверительному управлению и аренде ограничения снимаются после окончания срока действия договора или по соглашению всех заинтересованных сторон.

Договор ренты прекращает свое действие со смертью собственника. Если же по каким-то причинам он захочет расторгнуть его досрочно, то это можно сделать после выплаты опекуну всех потраченных им средств на содержание и обслуживание квартиры и ее владельца.

Сложнее обстоят дела с несовершеннолетними детьми. Органы опеки предъявляют жесткие требования к сделкам купли-продажи принадлежащего им жилья. Вы не имеете право ухудшить жилищные условия ребенка при приобретении квартиры или дома взамен продаваемого объекта. В противном случае сделка не состоится.

Наложение ареста на жилье возможно в разных случаях. Например, при судебном разбирательстве до его завершения или по уже вынесенному решению, когда заводится исполнительное производство судебными приставами. В зависимости от того, что послужило причиной ареста, будут и варианты снятия ограничений. Иногда достаточно погасить долг по налогам или штрафам. Но продать или купить квартиру, находящуюся под арестом, нельзя.

Дома в аварийном состоянии ни при каких условиях не могут участвовать в сделках купли-продажи.

Где узнать про обременение недвижимости

Если вы не хотите стать очередной жертвой мошенников при сделке купли-продажи недвижимости, то заранее проверьте ее юридическую чистоту. Любые виды обременений регистрируются в ЕГРН. Информацию можно узнать разными способами.

Сайт Росреестра

Алгоритм действий:

Шаг 1. На сайте выберите раздел, как показано на скрине.

Шаг 2. Заполните любые доступные вам данные о проверяемом объекте недвижимости.

Шаг 3. Выберите интересующий объект.

Шаг 4. Зайдите в раздел “Права и ограничения”. Там должна отображаться информация о наложенных ограничениях.

Этот способ бесплатный и очень быстрый. Но есть одно большое НО. Информация показывается в усеченном варианте и, самое главное, устаревшая. Настораживает тот момент, что дата обновления на скрине 22.07.2015 года при запросе в январе 2019 года. Где гарантия, что по покупаемой квартире вы получите достоверную и свежую информацию?

Поэтому юрист и специалисты по недвижимости советуют заказывать выписку из ЕГРН. Это потребует несколько дней ожидания и оплаты госпошлины. Но в результате перед вами будет полная картина.

Выписка из ЕГРН

Ее можно заказать и получить по электронной почте или на бумажном носителе также на сайте Росреестра.

Получить выписку может любой человек и по любому объекту. В ней подробно будут расписаны все зарегистрированные обременения, актуальные на день формирования запроса.

Другие источники получения информации

Они скорее всего носят страхующий характер. Если вы сомневаетесь в добросовестности продавца, то можно воспользоваться и другими способами добычи информации:

  1. Домовая книга или справка о прописанных в квартире людях. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних жильцов. А также навести справки о ранее проживавших, но временно выписанных жильцах. Например, в связи со службой в армии, отбыванием срока в колонии, учебой в другом городе и др.
  2. На сайте судебных приставов можно в онлайн режиме получить информацию, заведено ли на собственника исполнительное производство и наложен ли арест на имущество.
  3. Соседи. Очень важный источник информации, который может дать бесценные сведения. Не игнорируйте его.

Несомненный плюс покупки квартиры или дома с обременением – это низкая цена. При грамотном подходе сделка будет оформлена так, как положено, и вы прилично сэкономите. Но риск, конечно, тоже большой. Может быть, стоит нанять профессионального юриста или риэлтора, чтобы обезопасить себя от мошенников. Как бы вы поступили в таком случае? Стали бы покупать недвижимость с прицепом?

>Квартира с обременением — что это значит в 2019

5/5 (3)

Что такое обременение

Согласно общим положениям гражданского законодательства, право собственности представляет собой обладание тремя видами полномочий.

Внимание! Это нашло свое подтверждение в статье 209 ГК Российской Федерации:

  • владение – документально подтвержденное право конкретного гражданина о принадлежности ему того или иного объекта материального мира;
  • пользование – возможность использовать принадлежащий объект по своему усмотрению;
  • распоряжение – право собственника на отчуждение объекта любым способом, который разрешен законом.

Если на собственность гражданина, например, квартиру, установлены обременения, то блокируется одно из полномочий, а именно право распоряжения. То есть владеть и пользоваться квартирой можно, а продать, подарить, обменять на другое имущество нельзя. Обременение действует до его отмены.

О существующих обременениях или других ограничениях, которые установлены в отношении квартиры, можно узнать из Единого государственного реестра недвижимости. Однако, как свидетельствует практика, отдельные собственники умудряются продать жилье с обременением.

Для этого используются:

  • мошенничество. Собственник квартиры умалчивает или умышленно скрывает от покупателя сведения о том, что недвижимость законным способом продать нельзя. Такие случаи возможны, если стороны сделки не осуществляют проверку юридической чистоты жилья. О факте мошеннических действий собственника квартиры покупатель узнает, когда сдаст документы в Росреестр для переоформления недвижимости на свое имя. Естественно, что в этом ему будет отказано. Покупатель может, конечно, расторгнуть сделку по купле-продажи квартиры, однако кто ему вернет деньги, которые он уплатил? Наверняка продавец их уже истратил. В судебном порядке можно взыскать деньги, однако, если нет другого имущества, на которое можно обратить взыскание – то с дохода ответчика ежемесячно будет взыскиваться небольшая сумма, а сам процесс возмещения причиненного ущерба может затянуться не на один десяток лет;
  • согласие покупателя. Продавец выставляет квартиру на продажу с ценой вдвое ниже рыночной. Потенциальный покупатель уведомляется, что низкая цена обусловлена имеющимися ограничениями. Покупатель, который нуждается в жилье и не собирается в будущем его отчуждать, идет на такой шаг.

Как объединить земельные участки в один?

Как оформить доверенность на право подписи, .

Сколько раз можно брать ипотеку, читайте по ссылке: minjust-irk.ru

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Виды обременений в 2019

Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.

Ипотека

Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.

Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.

Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:

  • постройке жилья за счет кредитных средств;
  • получении кредита под залог квартиры;
  • передаче квартиры в ренту.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как узнать, сняли ли обременение с квартиры?

Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.

При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.

Передача квартиры во временное пользование нанимателю

При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.

Установление сервитута

На практике существует несколько его видов:

  • частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки;
  • публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.

Доверительное управление жильем

По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.

Рента

Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:

  • предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника;
  • производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера;
  • производить уборку помещений квартиры;
  • осуществлять постоянный уход за прежним собственником.

В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.

Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?

Обременение опекой

К данному виду прибегают для защиты прав собственности несовершеннолетних. Запрет на продажу квартиры устанавливают органы опеки и попечительства. Без получения согласия данного органа продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, нельзя.

Единственный способ получить согласие на отчуждение такого жилья – приобрести на имя несовершеннолетнего собственника другое, аналогичное жилье.

Арест квартиры

Осуществляется по решению судебных органов. Например, по производству в уголовном или гражданском порядке.

Отдельно следует отметить обременения, которые накладываются на квартиру, которая находится в доме, признанном памятником архитектуры или истории.

Запомните! Без получения согласия соответствующих органов произвести наружный ремонт или внутреннюю перепланировку не получится.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Возможные проблемы и риски

Игнорирование рекомендаций опытных юристов о необходимости проверки на наличие/отсутствие обременений на квартиру еще до заключения сделки приводит к возникновению неприятных последствий.

Так:

  • перед новым собственником возникает вопрос о необходимости расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом все расходы, которые были понесены при его заключении, бывший собственник возвращать добровольно не будет. Потребуется судебный процесс, который может затянуться надолго. Кроме того, нет гарантии того, что средства, потраченные на покупку квартиры, вернутся в полном размере и сразу;
  • возникнет дилемма – оставлять квартиру за собой или возвращать бывшему собственнику. При первом варианте потребуется погашение всех долгов, которые числятся по квартире. Например, бывший собственник остался должен по кредиту, оформленному под залог квартиры. Данные расходы дополнительно лягут на плечи покупателя;
  • заявить отказ от сделки может бывший собственник. При таком раскладе расходы, которые понес покупатель, придется возвращать через суд. А сам процесс возврата денег может растянуться на длительное время.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как снять обременение с квартиры

Снятие обременений возможно лишь при условии, что причины, которые повлекли их установление, отпали. Установление и снятие обременений осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Для этого инициатор установления или снятия обременения должен обратиться с документами:

  • в территориальное подразделение Росреестра;
  • многофункциональный центр по оказанию государственных услуг;
  • направить бумаги почтовым отправлением. При таком действии все документы должны быть нотариально удостоверены.

В отдельных случаях кроме наличия документов потребуется участие юридического или физического лица, которые выступали инициаторами установления обременения. Если в обычном порядке снять ограничение невозможно, восстановить свои законные права можно в судебном порядке.

После положительного судебного вердикта его заверенная копия представляется в ЕГРН для снятия обременения. Аналогично следует действовать и для снятия ареста на квартиру, который был наложен судом.

Внимание! Обременения, связанные с договором ипотечного кредитования, отменяются в следующих случаях:

  • при полном погашении тела кредита, а также процентов, начисленных за пользование заемными средствами;
  • при досрочном прекращении обязательств между сторонами;
  • при разрушении объекта недвижимого имущества, который выступал в качестве залога;
  • при продаже квартиры на открытых торгах и погашении кредита за счет вырученной суммы денег.

После предоставления необходимого пакета в отделение Росреестра ответственные сотрудники в течение трех дней обязаны:

  • снять обременения и внести соответствующие изменения в ЕГРН;
  • отказать в удовлетворении изложенного, объяснив причину такого решения.

За снятие обременений инициатор запроса государственную пошлину не оплачивает. То есть данные действия производятся совершенно бесплатно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о снятии обременения с недвижимости:

Посмотрите видео. Обременение объектов недвижимости:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как ограничиваются права собственника в 2019

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что инициатором установления обременения на квартиру может выступать:

  • владелец квартиры;
  • суд, вынеся соответствующее решение по заявлению кредитора или третьего лица;
  • должностные лица правоохранительных органов по уголовным делам, находящимся в их производстве;
  • ответственные работники кредитных организаций, которые наделены такими полномочиями.

Любое обременение должно быть облечено в письменную форму, после чего документ приобретает соответствующий правовой статус. После этого обременения считаются включенными в состав имущественных прав собственника квартиры.

При условии, что квартира является залоговым имуществом, все сделки по ней могут происходить только после одобрения залогодержателем. Закон предусматривает возможность погашения долга собственником квартиры путем передачи ее в собственность кредитора.

Если обременения обусловлены выполнением условий договора аренды квартиры, который заключен на срок более одного года, собственник жилья обязан соблюдать условия сделки. Однако это не лишает его права подарить, продать, заложить квартиру.

При этом к новому собственнику перейдут все ограничения в имущественных правах, которые связаны с обременением. То есть и новый собственник обязан будет соблюдать условия договора аренды до окончания срока его действия.

При условии, что квартира арестована по решению суда, собственник жилья может ей владеть и пользоваться. А распорядиться по своему усмотрению не может. Обременение снимается после того, как квартира будет продана на открытых торгах.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Можно ли обремененную квартиру продать в 2019

Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.

Однако это касается не всех видов обременений:

  • так, квартира с арестом продаже не подлежит;
  • при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.

В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Консультация юриста по недвижимости бесплатно круглосуточно.

Например:

  • собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу;
  • квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом;
  • квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем;
  • квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.

Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Необходимые документы

Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:

  • договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение;
  • выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения;
  • письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру;
  • выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире;
  • банковская квитанция по оплате государственной пошлины;
  • паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.

Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.

Например:

  • обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя;
  • обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально;
  • судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя;
  • продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства;
  • отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.

Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Последствия продажи

Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:

  • бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения;
  • новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья;
  • арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец;
  • к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Плюсы и минусы при покупке такой недвижимости в 2019

Запомните! Единственный положительный момент при покупке квартиры с обременением – ее низкая цена. Стоимость в отдельных случаях опускается в два и более раза.

Главный минус – воспользоваться полным правом собственности на такое жилье невозможно. То есть владеть и пользоваться можно, а распорядится по своему усмотрению – нельзя. А в отдельных случаях право пользования также невозможно.

Обременения, которые устанавливаются в строго предусмотренных законом случаях, не стоит путать с ограничениями, которые имеет квартира с долевой собственностью.

В первом случае на квартиру претендуют третьи лица, не имеющие никакого отношения к праву собственности, а во втором – право собственности принадлежит нескольким лицам. Продажа возможна только с согласия всех собственников.

Если покупатель согласен ждать определенное время до снятия обременения, например, при долгосрочной аренде или пожизненной ренте, то низкая стоимость продаваемой квартиры для него — огромное преимущество. Если покупка грозит притязаниями со стороны третьих лиц, то неприятных последствий и рисков утраты избежать не удастся.

Посмотрите видео. Квартира с обременением:

Многие стремятся приобрести квартиру в новостройке, т.к. у нового жилья есть масса преимуществ — не нужно ничего переделывать после прежних владельцев и проверять документы на предмет задолженностей. У новой квартиры есть лишь один недостаток – слишком высокая цена. По этой причине люди чаще приобретают недвижимость на рынке вторичного жилья.

Стоимость вторичного жилья на порядок ниже, однако риск покупки дома с обременением возрастает в несколько раз. Перед сделкой потенциальный покупатель вынужден делать запросы в различные инстанции, чтобы обезопасить себя от мошенников и убедиться в отсутствии ограничений, наложенных на квартиру.

Обременение на недвижимое имущество — что это такое?

Обременение на квартиру включает в себя все разновидности ограничений, связанных со свободным распоряжением собственником этого объекта недвижимости. Условия обременения должны фиксироваться в соответствующих актах.

При таких условиях собственник жилья может совершать любые сделки только с разрешения человека, который является правообладателем имущества или его части.

Приобретая квартиру с обременением, новый собственник не сможет владеть и распоряжаться ей в полной мере, т.к. обязательства, ограничивающие права, имеют законную силу даже в случае смены владельца. Это создает множество проблем новому хозяину недвижимости, поскольку он будет ущемлен в своих правах до тех пор, пока обременение не будет снято.

ЧИТАЕМ ПОДРОБНО: особенности покупки квартиры с обременением

Например, если квартира находится в аренде, то придется ждать окончания срока договора аренды или обращаться в суд для досрочного расторжения договора и выселения арендаторов. Это значит, что придется потратить немало времени и сил для вступления в полноправное владение имуществом. Избежать неприятностей поможет тщательное изучение документов перед совершением сделки и их проверка на предмет обременений.

Избавиться от наложенных ограничений можно только после устранения причины их возникновения. Существуют ситуации, когда снять обременение можно только через суд, однако эта процедура не гарантирует положительного исхода дела.

Виды обременения

В российском законодательстве закреплено несколько видов обременений на недвижимую собственность:

  1. Ипотека. Это кредитование на длительный срок с целью приобретения недвижимого объекта. Сумма ипотечного кредита достаточно велика, поэтому для обеспечения возврата кредитных средств банку необходимо получить гарантию от заемщика. В данном случае собственник квартиры предоставляет ее банку в качестве залога. Обременение снимается автоматически при возврате займа в полном объеме. Жилищные кредиты очень популярны в России, поэтому сделки с ипотечной недвижимостью — явление, распространенное в юридической практике.
  2. Аренда. При заключении договора найма с арендатором владелец дома ограничивается в реализации прав собственности на срок, указанный в соглашении. При покупке арендованной жилплощади нужно понимать, что обременение на имущество будет распространяться и на нового собственника. Его действие прекращается только тогда, когда заканчивается срок договора аренды.
  3. Рента — обязательство третьей стороны пожизненно содержать собственника квартиры. После смерти владельца право собственности на недвижимость переходит к рантье. Заключение договора ренты дает возможность приобрести жилье, даже если нет средств на его покупку. Данный вид обязательств не позволяет продавать имущество без расторжения договора пожизненного обеспечения. Если расторжение происходит, то собственник обязан компенсировать второму участнику договора все расходы. Риск данного соглашения для рантье связан с возможными претензиями наследников на имущество, которое по договору должно перейти к нему.
  4. Арест. Такое ограничение имеет место при задолженности собственника по кредитным, штрафным, коммунальным и иным обязательствам. Наложение ареста производится государственными органами — судом или службой судебных приставов. Арест снимается только тем подразделением, которое его инициировало, при погашении долга.
  5. Доверительное управление. Один из видов имущественного обременения, который возникает при частичной передаче прав распоряжения объектом недвижимости третьим лицам с целью управления им. Ограничение прав владельца действует временно. Для его отмены нужно только соглашение сторон. Доверительное управление прекращается также в случае смерти одного из участников договора.

Как ограничиваются права собственника недвижимости?

Кто может инициировать обременение недвижимости? По закону оно может быть установлено:

  • владельцем квартиры;
  • решением суда;
  • физическими лицами, исполняющими должностные обязанности;
  • сотрудниками кредитных организаций, имеющими такие полномочия;
  • третьими лицами путем подачи иска в суд.

Обременения фиксируются в письменном виде, и документ получает правовой статус. В результате ограничения включаются в состав имущественных прав собственника.

Если квартира находится в залоге, то все сделки совершаются только с одобрения залогодержателя. Правообладатель может погасить долг путем отчуждения имущества в пользу кредитора.

Ограничения в виде аренды не лишают собственника права распоряжаться имуществом, но при этом он обязан соблюдать условия договора аренды. Владелец арендованной квартиры может ее дарить, закладывать, продавать. К новому владельцу переходят все ограничения имущественных прав, связанные с обременением.

Арестованная собственность лишает владельца права передачи ее третьим лицам. Он не может продать, сдать в аренду или совершить другие сделки с квартирой. Использовать жилплощадь разрешается до вынесения судебного решения о продаже имущества на торгах.

Как наложить обременение физическому лицу?

Основанием для возникновения обременения может выступать договор или законодательная норма. Наложить его может сам владелец имущества или другие лица, предъявляющие исковые требования или имеющие соответствующие должностные обязанности.Если наложение обременения является требованием физического лица, сделать это может только собственник помещения или наследник, принимающий право собственности от владельца. В иных ситуациях физические лица могут получить такую возможность только при обращении в суд.

Обязательным условием при оформлении обременения является государственная регистрация ограничения права владения и распоряжения имуществом. Зарегистрировать документ собственник может самостоятельно либо через доверенное лицо. Законную силу ограничения приобретают с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Процесс регистрации осуществляется в срок до 1 месяца с момента подачи документов. Срок регистрации ограничений на право собственности может увеличиваться при оформлении ее через отделения МФЦ.

Правообладатель может поставить под запрет регистрацию собственного имущества, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны третьих лиц (залогодержателей или арендаторов). Обычно таким правом пользуются наследники, чтобы исключить притязания родственников наследодателя на недвижимость.

Какие документы требуются для регистрации? Чтобы ограничение было зарегистрировано, необходимо предоставить в Росреестр:

  • свидетельство о праве владения объектом недвижимости;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • документы, подтверждающие открытие дела о наследстве;
  • удостоверение личности владельца и свидетельство о заключении или расторжении брака.

Долевое владение недвижимостью предусматривает обязательное получение согласия всех лиц, права которых затрагиваются при регистрации ограничения имущественных прав. Такое же правило действует при обременении на имущество, принадлежащее супругам, если установлен факт его приобретения в период брака.

После регистрации каждая запись, внесенная в ЕГРП, получает уникальный идентификационный цифровой код. С его помощью производится проверка недвижимого объекта перед покупкой. Выписка, сделанная через МФЦ и оформленная в бумажном виде, будет стоить 400 руб., электронный вариант документа — 250 руб.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Каждый из видов существующих обременений на недвижимое имущество имеет ряд особенностей при прохождении процедуры по снятию ограничений. Документ о прекращении действия ограничений требует обязательной регистрации.

Для снятия ареста с имущества требуется решение суда или постановление судебного пристава. Предварительно должна быть устранена причина ареста.

Обременение арендой прекращается в срок, предусмотренный договором. Сократить этот период можно только в судебном порядке.

Ограничение ипотекой снимается при:

  • исполнении обязательств;
  • разрушении недвижимости;
  • продаже имущества для возмещения кредитных средств;
  • возникновении оснований для досрочного снятия залога.

Для снятия ипотечных ограничений необходимо предоставить в Росреестр заявления от держателя залога и кредитора. Если имеется закладная, то нужно получить отметку банка и приложить ее к заявлению. Срок снятия обременения составляет 3 дня с даты передачи документов в государственный орган. В результате собственник получает уведомление о проведенной регистрации и прекращении обременительных обязательств.