Инвестировать в коммерческую недвижимость

Содержание

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Критерии выбора коммерческого помещения

Важно учитывать некоторые критерии при выборе коммерческого помещения. Ведь недвижимость будет приносить Вам деньги или работать на имидж компании только в том случае, если она отвечает ряду определенных требований, о которых и поговорим.

Месторасположение недвижимости

Первый критерий, с которого следует начать – месторасположение недвижимости. Для коммерческих помещений разных типов важно наличие различной инфраструктуры.

Так, например, если Вас интересует аренда или покупка недвижимости под офис, позаботьтесь о наличии поблизости обустроенных парковок. Не помешает близость остановок общественного транспорта, наличие продуктовых магазинов и кафе.

Аренда торговых площадей подразумевает наличие большого пешеходного трафика, помещение должно быть в зоне видимости и легкодоступно. Для производственных помещений нередко требуется проходящий рядом железнодорожный путь.

При выборе места обращайте также внимание на престижность района и расположение недвижимости, от этого зависит платежеспособность потребителей, а также лиц, которые будут арендовать Ваши помещения.

Размеры помещения и востребованность на рынке

Выбрав помещение, проанализируйте его востребованность на рынке. По статистике, помещения небольшого размера сдаются гораздо проще и быстрее, чем их собратья, которые могут похвастаться очень большими площадями.

Кроме того, если Вы располагаете достаточно большой суммой, которую готовы инвестировать в недвижимость, лучше всего приобрести несколько маленьких помещений, чем одно большое.

В том случае, если со сдачей в аренду большого помещения могут произойти затруднения, хотя бы одно из нескольких небольших помещений Вы сможете сдать в любой ситуации.

Обратите внимание на строящиеся объекты коммерческой недвижимости. Это одна из возможностей сделать самые выгодные инвестиции. Если купить недвижимость в самом начале строительства, а сразу после сдачи объекта продать, можно сделать прибыль в размере 20-30% от стоимости.

Чем выгодны помещения в новостройках

Кроме того, даже если Вас не интересует продажа недвижимости, помещения в новом офисном здании сдавать гораздо выгоднее и спрос на них выше.

При этом, рассматривая рынок новостроек, не забывайте наводить справки о застройщике. Самое главное удостовериться в его добропорядочности, проверить проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и т.д.

Почитайте отзывы, сделайте так, чтобы у Вас сложилось полное впечатление о репутации застройщика, и вы были уверены, что можете ему доверять.

Не забывайте о том, что приобретаемое Вами коммерческое помещение должно быть конкурентоспособным, иначе оно вряд ли будет приносить прибыль.

Чтобы убедиться в этом, тщательно изучите конкурентную обстановку.

Расчет коэффициент прибыльности объекта

Лучше всего выбирать здание небольшого размера, или небольшое помещение, расположенное в крупном и оживленном районе города. Убедитесь также, что поблизости нет места для строительства новых коммерческих площадей, иначе новостройка может серьёзно повлиять на прибыльность Ваших вложений.

Ну и главное, что необходимо рассчитать – это коэффициент прибыльности объекта. Он рассчитывается на основе стоимости объекта, размеров его площади, и стоимости аренды.

Прибыль с одного квадратного метра помещения должна Вас устраивать и быть как минимум привлекательной, при этом, чем меньше будет стоимость того же квадратного метра, тем лучше.

Следующее, о чем Вы должны договориться с продавцом – это цена. Изучите аналогичные предложения на рынке, достоинства и недостатки помещения, которое собираетесь приобрести.

Вам, как и любому покупателю, выгодно купить как можно дешевле, продавец же будет преследовать свою цель – продать по наиболее выгодной для него цене. Важно прийти к компромиссу, окончательная стоимость должна устраивать обе стороны.

Проверка документации коммерческой недвижимости

Следующим шагом необходимо очень внимательно изучить документы на недвижимость. Именно на этом этапе есть шанс попасть в ловушку мошенников и остаться как без денег, так и без имущества.

Вы должны самостоятельно, либо с помощью независимого юриста изучить документы продавца на недвижимость, удостовериться в том, что он является законным собственником, имеющим все основания распоряжаться объектом.

У него в наличии должны быть все документы, и что немаловажно, они должны быть правильно оформлены.

Требуйте предоставления Вам:

  • Сведений о государственной регистрации;
  • Технической документации из БТИ;
  • Договора на аренду земли, либо документа, удостоверяющего право собственности на землю.

После проверки всех документов и подготовки недостающих, можете переходить к заключению договора купли-продажи или аренды помещения с собственником.

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», — поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам.

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Инвестиции

Жилая недвижимость

Доход

Коммерческая недвижимость

Доход

3 млн рублей

Студия до 16 кв. м

4-5%

офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м

7-8%

7-8 млн рублей

Одно-двухкомнатная квартира

3-5%

Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения площадью до 50 кв. м в строящемся доме

7-8%

10-15 млн рублей

Двух-, трехкомнатная квартира

3-5%

Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.

10-12%

Преимущества и риски

Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.

Навигация по статье

  • Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
  • Цели инвестирования в деловую недвижимость
  • Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
  • Особенности инвестиций в офисные помещения
  • Инвестиции в торговые площадки
  • Инвестиции в сервисную недвижимость
  • Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
  • Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
  • Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
  • Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
  • Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
  • Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

  1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
  2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
  3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
  4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
  5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
  6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
  7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Исходя из этого положения, не рекомендуется менять характер использования коммерческой недвижимости после его приобретения, если до инвестиции оно успешно эксплуатировалось.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

  • Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
  • Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
  • Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
  • Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
  • Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
  • Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
  • Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
  • В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

  1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
  2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
  3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
  4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
  5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
  6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
  7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа

Самым традиционным способом увеличения капитала на недвижимости считается сдача объектов в аренду, но инвестор, действующий в одном направлении, рискует оказаться в финансово невыгодном положении при определенных колебаниях рынка. Общие принципы по работе в данном направлении описаны в статье «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

На рассмотрение предлагается несколько вариантов:

  • Инвестиции в REIT-фонды, зарубежная коммерческая и жилая недвижимость.
  • ЗПИФН. Инвестиционные фонды отечественного рынка.
  • Аренда и субаренда, как сделать деньги без капитала.
  • Стройка без вложений.
  • Комисионные, деньги из воздуха.

В данной статье приведены лучшие способы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые подойдут и для людей, не обладающих значительными средствами.

REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

REIT-фонд – это организация, которая владеет коммерческим и жилым недвижимым имуществом или проводит ипотечное кредитование, управляя капиталом инвесторов. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками с учетом удержания комиссии за управление инвестициями.

Доходы инвестиционные фонды недвижимости получают в зависимости от типа:

  • Если фонд является долевым, или как их еще называют рентным, то доход такого фонда составляет прибыль с коммерческой недвижимости. Аренды, застройки, продажи и т. д.
  • Ипотечные — занимаются кредитованием и получают прибыль с процентов и долговым бумагам.
  • Гибридные — занимаются и кредитованием, и приобретением, продажей и содержанием недвижимости.

Данный вид организаций существует уже более ста лет и получил широкое распространение в множестве стран мира среди которых США, Великобритания, Германия, Австралия и др.

REIT-фонды предлагают довольно привлекательные условия для тех, кто решился на инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим основные преимущества:

  • 90% прибыли с объектов недвижимости между своими вкладчиками.
  • Минимальные риски инвестиций, так как портфель фонда проходит диверсификацию, что обеспечивает стабильный доход.
  • Зарубежные фонды недвижимости ежедневно сливают свои акции на фондовом рынке, что обеспечивает ликвидность такого актива.

Условия инвестиций в коммерческую недвижимость тоже достойные и порадуют как начинающего вкладчика, так и опытных инвесторов.

Для примера выгодных условий возьмем компанию «REITINVEST», которая позиционируется как надежный и перспективный фонд:

  • Инвестор не занимается содержанием недвижимости, поэтому на него не возлагаются расходы на ремонт, оплату счетов и пр.
  • Фиксированный процент дохода, от 5 до 7% в британских фунтах (GPB), что превышает 1.3%, предлагаемые за год хранения средств на банковском депозитном счету.
  • Освобождение от уплаты инвестором налога на доход с арендной недвижимости, который составляет 13% от прибыли. А также полное освобождение от уплаты всех зарубежных налогов, в размере от 7 до 10% от стоимости объекта.
  • Инвестор фактически становится совладельцем всех объектов недвижимости фонда. Однако в отличие от случая, когда инвестор приобретает коммерческую недвижимость за рубежом, при данных обстоятельствах самостоятельного обращения в налоговые органы не требуется.
  • В случае продажи одного из активов, инвестор освобождается от уплаты налога с продажи объекта недвижимости в размере 13%.
  • Инвесторам, внесшим инвестиции на сумму от 10000 GPB, предлагается ежегодный двухнедельный отдых на курортах Средиземного моря, на объектах фонда.

Вы можете так же ознакомиться c деятельностью REIT-фонда в материале «Как мы работаем? Как стать инвестором?». Инвестиции в REIT-фонд являются одним из самых доступных способов выйти на рынок коммерческой недвижимости, не имея при этом большого капитала. Возможно, интересным будет рассчитать возможность долгосрочного инвестирования, когда благодаря ежемесячным инвестициям и процентным начислениям за срок от 3 до 5 лет, вкладчик собирает приличную сумму. Почему в качестве объектов инвестирования выбрана недвижимость за границей, расскажет материал «Перспективы роста зарубежной недвижимости».

ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости

ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, является формой инвестиций группы вкладчиков с целью приумножения имущества, управление осуществляет управляющая компания. Особенности ЗПИФН:

  • Создать ЗПИФН может управляющая компания, которая имеет в наличии действующую лицензию.
  • ЗПИФН создается на срок от 3 до 15 лет.
  • Приобретение инвестиционных паев возможно исключительно при открытии фонда, на этапе привлечения необходимого капитала, инвестиционные паи приобретаются на срок его работы и могут быть реализованы исключительно в конце срока, если обратное не предусматривалось заключенным с управляющей компанией договором.
  • Деятельность управляющей компании регулируется государственными финансовыми органами, что гарантирует выполнение обязательств со стороны компании.

Принцип работы ЗПИФН:

  1. Пайщики (инвесторы) вносят свои средства, в обмен на которые получаю определенное количество паев.
  2. Инвестор знакомится с документацией управляющей компании, а именно: правилами доверительного управления и прилагаемой к ним инвестиционная декларация, в которой содержится информация о цели и объектах инвестирования, рисках и сроках.
  3. После окончания привлечения необходимой суммы инвестиций фонд «закрывается», так как капитал сформирован, объекты приобретены. Управляющая компания начинает свою деятельность, направленную на увеличения капитала пайщиков.
  4. После окончания срока договора, проводится реализация паев и выплаты дивидендов.

В отличие от REIT-фондов, доход с инвестиций в ЗПИФН облагается подоходным налогом, размер которого для физических лиц составляет 13%, а для юридических 20%. Кроме того, налогом облагается на имущество, погашает управляющая компания.

Еще одним минусом ЗПИФН является минимальная сумма инвестиций, которая часто начинается от 10000 долларов США, что становится недоступным для более мелких инвесторов.

Хоть ЗПИФН и признаны аналогом REIT-фондов, нельзя отрицать того факта, что по своему уровню отечественные достаточно примитивны и не всем доступны.

Интересными для ознакомления будут направления, которые помогут реально приумножить свои вложения. Они описаны в статье «КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!»

Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!

Коммерческой недвижимостью называются использованные в коммерческих целях здания и земельные участки, которые в дальнейшем входят в эксплуатацию для получения постоянной прибыли, сдачи в аренду или как инвестиционные объекты.

Инвестиции в недвижимость надежный способ сохранить вложенные средства, а инвестиции в коммерческую недвижимость надежный способ сохранить и приумножить капитал. Можно выделить основные группы коммерческой недвижимости:

  • Недвижимость свободного назначения. В данную группу могут входить отдельные от жилых зданий объекты и помещения, которые заранее предназначены для коммерческого использования. Примером могут послужить рестораны, кафе, отели и др.
  • Недвижимость для розничной торговли. В эту группу относятся магазины, мини- и супер-маркеты, торговые центры и т.д.
  • Офисная недвижимость. Офисные здания, офисы.
  • Индустриальная недвижимость. Чаще производственные здания, складские помещения промышленные предприятия.
  • Квартиры, многоквартирные дома.
  • Социальная недвижимость. В основном данный вид недвижимости занимают государственные общественные предприятия как медицинский центр или школа. Однако в случае частного владения, такое предприятие приносит высокие доходы.

На рынок недвижимости влияет множество факторов, это и политическое воздействие, и социально-демографическая ситуация, инфляция, движение цен на нефтяном рынке и пр. Но можно выделить ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе помещения для коммерческого использования:

  1. Расположение – один из важнейших факторов, который определяет ценность того или иного объекта. Цены на аренду офисов, земельные участки, аренду торговых площадей, а так же стоимость жилых помещений значительно выше, если объект находится в центре города с развитой инфраструктурой.
  2. Проект – важно чтобы помещение было грамотно спланированным, плюсом могут послужить наличие парковки, видеонаблюдения и др.
  3. Интерьер – хороший ремонт, освещение и современный дизайн всегда будут оценены по достоинству для использования в коммерческих целях.

3 варианта получения дохода с минимальных инвестиций, но с высокими рисками

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость предполагают наличие капитала от 10 и более тыс. долларов, однако есть способы выйти на рынок недвижимости с минимальными инвестициями.

Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

Аренда и субаренда – в последние годы популярное направление для людей, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Схема работы в данном случае достаточно примитивна, прибыль выходит за счет разницы цен:

  1. Имея на руках сравнительно не большой капитал, инвестор заключает договор с арендодателем и оплачивает первый взнос.
  2. Арендатор, он же инвестор, находит клиента, который заключает договор субаренды.

Направления такой арендной деятельности распространяются достаточно широко:

  • Жилые квартиры/комнаты для съема.
  • Складские помещения.
  • Земельные, дачные участки.
  • Офисные помещения.

Стоимость сдачи объектов в субаренду нужно рассчитывать, руководствуясь следующими факторами:

  • Базовая стоимость аренды помещения.
  • Необходимость оплачивать ежемесячные платежи.
  • Затраты на ремонт (при необходимости).

Важно отметить тот факт, что Вы как арендатор первого уровня, несете ответственность за имущество вашего арендодателя, что означает необходимость контроля состояния помещений до съезда с них ваших субарендаторов. Часть Ваших обязанностей при условии заключения договора аренды, можно переложить на субарендатора, например оплату коммунальных и что наиболее важно материальную ответственность за недвижимость.

Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

Популярностью в последние годы у строительных компаний пользуется начало строительных работ с практически нулевым финансированием. Добиться такого результата, процесс достаточно трудоемкий, если Вы начинаете строительство, которое досталось компании по тендеру, и чуть менее трудный процесс предстоит в случае с наличием у Вас прав частного собственника на объект.

Данный способ рекомендуется владельцам строительных компаний, либо людям у которых достаточно средств открыть строительную компанию.

  • Первым этапом в случае, что на строительство нужно будет выигрывать тендер, является формирование необходимого пакета документов. Процесс трудоемкий и требует неординарного подхода. Выиграть тендер, можно лишь полностью удовлетворив пакетом документов требования заказчика.
  • Вторым этапом является формирование отдела продаж и коммерческого предложения, который будет заниматься поиском потенциальных клиентов, готовых вложить средства в начинающееся строительство. На этом этапе заключаются договора с компаниями субподрядчиками и возможном бартере. Например, необходимо выполнить кладочные работы, а Ваша компания не располагает такой возможностью, как решение приходит бартер, заключается договор о предоставлении услуг с одной стороны и выделении по окончанию строительства определенной площади построенного объекта с другой стороны.
  • Третий этап – это непосредственно сами строительные работы, которые зависят от успехов действий компании на втором этапе.
  • Четвертым этапом будет сдача объекта, получение распределение прибыли.

Конечно, на словах данный план выглядит достаточно простым, но на деле, стройка одного жилого комплекса займет годы работы и от Вас как от инвестора потребуются титанические усилия по контролю и организации работы.

Подробно о вложениях в данную нишу расскажет статья «ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!»

Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

Риэлтор – прибыльная профессия, суть деятельности которой, заключается в сведении продавца недвижимости и покупателя. Вам не предлагается становиться риэлтором, но организовать свою консалтинговую компанию по работе с недвижимостью может быть выгодным решением:

  1. Снимается офис, для компании. Не обязательно центр города, достаточно тихий и спокойный район.
  2. Реклама и мониторинг рынка недвижимости становятся залогом успеха компании.
  3. Ориентироваться на широкий спектр услуг, не нужно специализироваться на одном виде недвижимости, стоит охватить рынок офисных и жилых помещений, ознакомиться с рынком земельных участков, можно также вести сдачу объектов в субаренду..

Принцип работы основан на одном из основных законов работы рынка, купи дешевле продай дороже. В данном же случае приобретать ничего не нужно, достаточно найти продавца и предложить ему свои услуги, договорившись на определенную цену продажи, а потом заниматься поиском покупателя. Успешная продажа может принести вам не одну тысячу «зеленых президентов».

Подведем итоги

Перечисленные варианты являются верхушкой айсберга рынка недвижимости, они не требуют космических капиталовложений от инвестора и являются достаточно надежными. Если рассмотреть разницу между инвестициями в фонды недвижимости, ЗПИФН и REIT, и влоением в недвижимость напрямую. Стоит отметить:

  • Инвестиции в фонды не затрачивают Вашего времени, в то время как работа с объектами недвижимости будет требовать Вашего присутствия. Следственно если учесть доход равный количеству времени, потраченному на дело, фонды однозначно выгоднее.
  • Вы не несете никакой ответственности за имущество, находящееся в распоряжении управляющей компании, в то время как на стройке или в вашем офисе, на объекте, который вы сдаете в аренду, могут произойти случаи, от которых никто не застрахован.
  • Выделяется освобождение от налогов при участии в REIT-фонде, на фоне возможностей других вариантов инвестирования, возможность получения чистой прибыли без временных затрат и налогообложения смотрится более чем привлекательно.

Если Вы не занимаетесь рынком коммерческой недвижимости, то для начала стоит испытать менее рискованные варианты использования вашего капитала в данном направлении, как уже было сказано вложить деньги в инвестиционный фонд с целью получения чистых дивидендов. Более серьезные действия потребуют от Вас больших затрат времени, сил и зачастую финансов.