Момент возникновения права собственности

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Также вам будут полезны следующие статьи

  • Последствия прекращения права собственности в силу закона
  • Защита прав владельца, не являющегося собственником
  • Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
  • Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя
  • Истребование имущества из чужого незаконного владения
  • Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
  • Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
  • Распоряжение имуществом учреждения
  • Распоряжение имуществом казенного предприятия
  • Право оперативного управления
  • Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
  • Право хозяйственного ведения
  • Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  • Квартира как объект права собственности
  • Собственность на жилое помещение
  • Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
  • Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
  • Права членов семьи собственников жилого помещения
  • Товарищество собственников жилья
  • Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе крестьянского (фермерского) хозяйства
  • Общая собственность супругов
  • Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
  • Обращение взыскания на долю в общем имуществе
  • Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
  • Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
  • Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
  • Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
  • Преимущественное право покупки
  • Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
  • Определение долей в праве собственности
  • Понятие и основания возникновения общей собственности
  • Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
  • Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности
  • Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
  • Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
  • Конфискация
  • Реквизиция
  • Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
  • Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
  • Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
  • Основания прекращения права собственности
  • Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними
  • Отказ от права собственности
  • Приобретательная давность
  • Клад
  • Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
  • Приобретение права собственности на безнадзорных животных
  • Безнадзорные животные
  • Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь
  • Находка
  • Движимые вещи, от которых собственник отказался
  • Бесхозяйные вещи
  • Передача вещи
  • Самовольная постройка
  • Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей
  • Переработка
  • Основания приобретения права собственности
  • Приватизация государственного и муниципального имущества
  • Приобретение права собственности на находку
  • Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  • Право муниципальной собственности
  • Право государственной собственности
  • Право собственности граждан и юридических лиц
  • Субъекты права собственности
  • Риск случайной гибели имущества
  • Бремя содержания имущества
  • Содержание права собственности
  • Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
  • Прекращение прав на участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками
  • Порядок изъятия участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства РФ
  • Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства РФ
  • Обращение взыскания на земельный участок
  • Изъятие участка, который не используется по целевому назначению
  • Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
  • Возмещение за изымаемый земельный участок
  • Пользование и распоряжение участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд
  • Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Обременение сервитутом зданий и сооружений
  • Прекращение сервитута
  • Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
  • Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
  • Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
  • Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
  • Право пользования земельным участком собственником недвижимости
  • Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования
  • Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  • Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
  • Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
  • Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
  • Застройка земельного участка
  • Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
  • Земельный участок как объект права собственности
  • Право собственности на землю
  • Доверительное управление имуществом

Момент возникновения права собственности

Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.

1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования Исключением является продажа доли в общей собственности, когда ее приобретатель становится собственником с момента заключения договора (ст. 251 ГК)..

Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.

Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне.

Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.

Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.

В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин «франко» может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество Гражданское право / Под ред. д. ю. н., проф. О.Н. Садикова. — М.: «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — Т.1. — 237 с..

Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.

Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.

Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.

Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права.

2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества Киселев М.В. Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления //Нотариус. — 2006. — №6. — С. 17-21..

Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.

Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. От 22.11.2006) «Об утверждении единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

. В названном Законе определен также порядок исправления — по заявлению заинтересованных лиц — технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона).

Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).

Договор купли-продажи

Покупка является наиболее распространенным случаем перехода прав на недвижимое имущество. Подобные сделки совершаются при:

  • продаже квартир или домов;
  • участии в долевом строительстве;
  • реализации земельных участков.

Документом, который регламентирует такие правоотношения, является договор купли-продажи, заключаемый между всеми сторонами сделки. Он, согласно действующему законодательству, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах по месту расположения продаваемого объекта.

При этом право собственности не возникает в момент заключения договора. Переход осуществляется только после того, как сделка будет зарегистрирована должным образом. Между двумя этими событиями может пройти много времени.

Иными словами, законными собственником приобретаемого объекта недвижимости человек становится только после того, как завершена процедура госрегистрации сделки. В результате гражданин получает возможность осуществлять любые сделки с этим имуществом, которые не противоречат действующему законодательству: дарить, менять, продавать и другое.

Сразу после подписания договора будущий собственник может уже распоряжаться недвижимостью определенным образом. Подобные обстоятельства наступают в случаях, если стороны договорились об этом.

Однако не следует путать данную ситуацию с переходом прав. Собственник, как уже отмечалось, становится полноправным владельцем объекта только после государственной регистрации сделки, о чем прямо указано в статье 223 ГК РФ. Последняя, в свою очередь, осуществляется при условии предоставления соответствующего пакета документом предыдущим владельцем.

Ипотека

Нередко при заключении ипотечного договора заемщик в целях получения необходимой суммы ссужает банку свою недвижимость. Последняя выступает в качестве залога для обеспечения выплат по долгу. В результате получается, что заемщик передал права на данный объект финансовой организации, не переставая при этом пользоваться собственностью.

Согласно действующему законодательству, между сторонами ипотечного договора возникают следующие обстоятельства:

  1. Залоговое имущество передается во владение организации, ссудившей определенную сумму. Соответственно, она приобретает права на пользование данным объектом.
  2. Объект недвижимости, пока длится действие ипотечного договора, должен сохранить свои изначальные характеристики.
  3. Если это прямо предусмотрено в заключенном соглашении, реальный собственник имущества имеет право извлекать дополнительную выгоду из заложенного объекта (сдавать в аренду и так далее).
  4. Владелец сохраняет свои обязанности по содержанию залогового имущества (оплата коммунальных услуг и другое).

Важно понимать, что право собственности на недвижимость не прекращается в случае передачи ее в залог. При этом владелец имущества не может распоряжаться им в полной мере.

То есть, ему запрещено осуществлять продажу залога, передавать его, дарить и выполнять иные операции, если не получено письменное разрешение залогодержателя.

Аналогичная ситуация возникает с момента заключения ипотечного договора, предметом которого является вновь приобретаемое имущество. То есть, покупая, например, квартиру в рамках подобного соглашения, гражданин не является ее собственником в полной мере, как это отражено в законе.

Все ограничения снимаются только после того, как была полностью погашена задолженность. Соответственно, примерно в тот же срок может возникнуть право собственности на ипотечное жилье.

Иные объекты

Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Это в равной мере относится к:

  • гаражам;
  • самовольно построенным объектам;
  • объектам незавершенного строительства.

Госрегистрация прав позволяет в будущем избежать возникновения претензий со стороны государства, организаций и частных лиц. Например, госорган планирует проложить участок новой автомагистрали через гаражный кооператив.

В случае, если собственник одного из гаражей не зарегистрировал его должным образом, то, с точки зрения законодательства, такой объект признается самовольно построенным и, соответственно, подлежит сносу.

Подводя итог, можно сказать следующее: моментом перехода прав на имущество считается дата, на которую приходится внесение соответствующих изменений в госреестр недвижимости. Госрегистрация сделок проводится в течение 10 дней после подачи необходимого пакета документов.

Срок действия документа, получаемого после завершения данной процедуры, не ограничен. Это правило распространяется на все сделки, совершаемые с недвижимостью.