Непрофильные активы

РЕШЕНИЯ НА ОСНОВЕ ИНСТРУМЕНТОВ УПРАВЛЕНИЯ АКТИВАМИ

Корпоративные заявления

IMAC GROUP – ведущий российский эксперт и инфраструктурный сервис-провайдер услуг в сфере управления активами и финансовых рынков. При этом, под IMAC GROUP следует понимать группу независимых компаний (каждая из которых является отдельным самостоятельным юридическим лицом), объединенных под наименованием IMAC GROUP на условиях партнерского соглашения в целях взаимной поддержки при осуществлении коммерческой деятельности в общих сегментах экономики, направленной на оказание профессиональных услуг Клиентам каждой из компаний, входящих в IMAC GROUP, и имеющей в качестве общей миссии – совместное развитие российского финансового рынка и удовлетворение интересов его участников за счет общих усилий профессиональных организаций, действующих в данном сегменте экономики России.

Компании, входящие в IMAC GROUP, не связаны между собой правовыми связями, влекущими возникновение аффилированности и зависимости. При принятии своих корпоративных, коммерческих и иных решений компании руководствуются принципом независимости, действуя в первую очередь в интересах своих Клиентов, Сотрудников и Акционеров. Компании, входящие в IMAC GROUP оказывают услуги от собственного имени, не выступают в качестве агентов друг друга и объединения в целом, не связывают друг друга и объединение в целом каким-либо обязательством и не несут ответственности за действия или бездействие любой другой компании, входящей в состав IMAC GROUP.

Общие сведения о компаниях, входящих в IMAC GROUP, и ссылки на их корпоративные интернет-сайты представлены на странице www.imac.ru/about. Интернет-сайт www.imac.ru (далее также – Сайт) используется также в качестве корпоративного сайта Общества с ограниченной ответственностью «Компания АЙМАК» — компании, зарегистрированной в соответствии с законодательством Российской Федерации (ОГРН 1077746373462) и являющейся инициатором создания объединения компаний под брендом IMAC GROUP.

Товарные знаки и логотипы

Логотипы (товарные знаки и знаки обслуживания), компаний входящих в IMAC GROUP, являются зарегистрированным товарными знаками. Их использование в тех случаях, когда в соответствии с российским и международным законодательством требуется предварительная санкция правообладателя, запрещается без предварительного письменного согласия соответствующей компании, входящей в IMAC GROUP.

Названия и логотипы продуктов и компаний, не входящих в IMAC GROUP, размещенные на Сайте, могут являться товарными знаками соответствующих владельцев. Компании IMAC GROUP, уважая интеллектуальную собственность третьих лиц, не используют указанные товарные знаки в качестве средств индивидуализации собственной деятельности и не производят товаров (не оказывают услуг, не выполняют работ), производимых (оказываемых, выполняемых) владельцами таких товарных знаков. Размещение на Сайте товарных знаков (знаков обслуживания) третьих лиц осуществляется исключительно в информационных целях (в частности в целях информирования о клиентах и партнерах компаний, входящих в IMAC GROUP) и не опосредует продвижение услуг и сервисов IMAC GROUP под товарными знаками (знаками обслуживания) третьих лиц.

Если по мнению владельца товарного знака (знака обслуживания) действия IMAC GROUP (компаний группы) каким-либо образом наносят вред его имущественным, неимущественным и любым иным интересам и правам, такому владельцу в целях скорейшего урегулирования необходимо обратиться по адресу support@imac.ru, либо по любому иному из средств связи, обозначенных в разделе Контакты (www.imac.ru/contacts).

Информация, размещенная на сайте

© ООО «Компания АЙМАК», IMAC, IMAC GROUP, 2003 — 2014.

Сайт обеспечивает предоставление пользователям информации о группе компаний IMAC GROUP, а также информации общего характера. Все права на информацию, размещенную на Сайте, защищены в соответствии с российским законодательством, в том числе, об авторском и смежных правах. Любое несанкционированное использование размещенной на Сайте информации может нарушить законодательство и интересы третьих лиц.

Воспроизведение информации, размещенной на Сайте (в частности посредством перенесения информации на иной информационный ресурс, открытый для доступа к нему третьих лиц, или посредством указания ссылки в любой форме, включая ссылки в печатных материалах, в сети Интернет, в т.ч. в социальных сетях), возможно при соблюдении следующих условий: (1) использование таких материалов носит личный и некоммерческий характер; (2) сохранены все данные об авторских правах, товарных знаках и иная аналогичная информация, содержащаяся в исходной (воспроизводимой) информации; (3) в исходную (воспроизводимую) информацию не вносится никаких изменений; (4) адрес постоянной ссылки исходной (воспроизводимой) информации или адрес www.imac.ru указывается как источник указанной информации. Воспроизведение, распространение и иное использование информации, размещенной на Сайте, может быть обусловлено прямым предварительным письменным согласием IMAC GROUP, о чем производится соответствующее уведомление.

IMAC GROUP соблюдает исключительные права третьих лиц на информацию и материалы, размещенные на Сайте, авторами и источниками которых являются третьи лица. Не допускается модификация, воспроизведение, публикация, использование или распространение в публичных или коммерческих целях такой информации и материалов без прямого письменного разрешения владельца таких материалов. IMAC GROUP не несет рисков и ответственности за факты неполучения пользователями указанного разрешения.

Использование информации, размещенной на Сайте, при принятии ответственных решений (включая, но не ограничиваясь, решения при осуществлении коммерческий деятельности, а также для некоммерческих целей и в личных интересах) осуществляется лицом, принимающим решение, на свой страх и риск. При использовании информации следует учитывать, что информация предоставляется без прямых или подразумеваемых гарантий, в том числе относительно ее абсолютной точности, своевременности и полноты. Риск наступления негативных последствий в результате использования содержащихся на Сайте рекомендаций, мнений и утверждений, в полном объеме несет пользователь. IMAC GROUP не несет ответственности за какое-либо убытки, возникающие в любой форме в связи с пользованием Сайтом, включая использование размещенной информации, если ответственность или риски компаний не определены соответствующим контрактом как принятые.

В отношении интернет-сайтов, доступных по ссылкам, опубликованным на страницах Сайта, которые не находятся под контролем IMAC GROUP, IMAC GROUP не несет ответственности за содержание таких интернет-сайтов. Ссылки на иные интернет-сайты включены в содержание Сайта только для удобства пользователей и не означают согласие IMAC GROUP и его должностных лиц с содержанием данных интернет-сайтов.

IMAC GROUP оставляет за собой право; изменять публикуемую на Сайте информацию в любое время без предварительного уведомления; ограничивать, приостанавливать или прекращать действие Сайта и любых его частей, разделов; отказывать любому пользователю в доступе к пользованию Сайтом и /или любой его части, разделу.

Ни одно из положений Сайта не является и не может быть истолковано как рекомендация юридическим или физическим лицам по распоряжению имуществом, а также как оферта какой-либо из компаний IMAC GROUP.

По всем вопросам, возникшим в связи с указанными заявлениями и уведомлениями, Вы можете обратиться за поддержкой и разъяснениями по адресу support@imac.ru

Непрофильная и неликвидная недвижимость – от теории к практике

Непрофильная недвижимость делится на две основные категории – неликвидная и доходная. Непрофильная неликвидная недвижимость зачастую имеет либо завышенную продажную стоимость, либо является убыточной. К доходной мы относим недвижимость, приобретенную для диверсификации активов, но об этом в следующий раз. В данной статье мы поговорим о зданиях и имущественных комплексах, оставляя за скобками землю и недострои.

Неликвидная недвижимость в нашей стране в большей своей массе находится в собственности трех крупных игроков. Во-первых, в государственной и муниципальной собственности есть множество объектов, поддающихся коммерциализации, особенно при централизованном управлении. Но в силу современного законодательства (на май 2018 года) их передача в коммерческое управление на практике невозможна. Такие непрофильные объекты зачастую коммерциализируются локальными управленцами. И, к сожалению, в корыстных целях, а не для удовлетворения социального запроса на услуги или товары в конкретной локации с доходом для владельца.

Во-вторых, очень много объектов недвижимости, начиная с кризиса 2008 года, переходило на баланс банков. Недвижимость, как известно, является наиболее надежным залогом по кредиту. Но во время экономических турбулентностей мало того, что стоимость залоговой недвижимости снижается, так еще и владельцы, не справляющиеся с кредитной нагрузкой, вынуждены расставаться с активами, а банки не очень охотно, но забирают их к себе на баланс. Вероятно, при грамотном коммерческом управлении и можно было бы оперативно реагировать на изменяющуюся обстановку и сохранять собственность на активы, но зачастую самоуверенность, взращенная быстрым получением первых миллионов, отсутствие нужного опыта и просто недостаток хладнокровия, не давали прежним владельцам этого сделать. Но это совсем другая история. Пока же банки вывешивают объявления о продаже разношерстной недвижимости и сокращают расходы на содержание объектов до минимума, следя, чтобы «пациент не умер».

Ну и третьими владельцами неликвидной недвижимости выступают корпорации. В 90-е годы ими приватизировались самые лакомые активы. Скорость играла решающую роль, поэтому «забирали все». Далее зарабатывающие мощности развивались и модернизировались, а оставшаяся часть либо использовалась для вспомогательных нужд на 20-30%, либо просто закрывалась на замок – консервацией это назвать сложно. И долгое время до этой недвижимости никому дела не было, заказывались многочисленные консалтинговые отчеты по наилучшему использованию, осваивались рекламные бюджеты, а сама непрофильная недвижимость, тем временем, ветшала.

Что можно сделать с непрофильной неликвидной недвижимостью

Государству поможет только государство, а вот банки и корпорации имеют разный опыт и перспективы по снятию бремени недвижимых активов.

Так, банки укрупненно имеют две стратегии по продаже активов. Главным критерием для непрофильного актива у банка является его балансовая стоимость, которая сильно выше рынка (поскольку кредит выдавался до кризиса). Более многочисленная часть банков не может продать объекты по рыночной цене, поэтому вынуждена расширять свои службы управления и эксплуатации недвижимости, чтобы поддерживать доходность приходящих объектов. При этом службы экономической безопасности следят, чтобы ни на эти службы, ни на сами объекты не случились растраты. Любой управляющий вам скажет, что в такой ситуации неизбежно начнет падать доходность, а значит и рыночная цена. Банки с разной периодичностью переоценивают стоимость непрофильных активов, постоянно ее снижая, но темпы таковы, что стоимость рыночная и балансовая пересекутся только тогда, когда в стране начнется существенный экономический подъем.

Один из банков, например, не имея «морального права» продать дешевле баланса, провел капитальный ремонт одного из зданий в Москве и перевез туда свой бэк-офис и серверные мощности.

Другая часть банков, ее можно назвать «коммерческой», понимает, что содержать объекты дорого, а морозить деньги неэффективно. Предложения выносятся на комитеты банков и достаточно оперативно продаются. Таким банкам мы рекомендуем реализовывать крупные активы в розницу, поскольку выручка на 20-30% выше, а сроки экспозиции такие же, как и при продаже целиком. К тому же банки не могут «переварить» идею о том, что даже небольшие вложения позволяют на текущем рынке продавать недвижимость дороже.

К примеру, один из таких «коммерческих» банков, которому срочно понадобились деньги, был готов к мелкорозничной распродаже объекта, но из-за проблем головной компании был вынужден реализовывать его большими кусками с существенным дисконтом. Тем не менее, мы считаем готовность банка достаточным прогрессом и, если бы не обстоятельства, распродажа мелкой розницей такого объекта была бы вехой в развитии рынка.

Особняком стоит Сбербанк, который является, с одной стороны, крупнейшим владельцем розничных отделений в стране и непрофильных залоговых активов, а, с другой стороны, благодаря нынешнему руководителю, имеет явный вектор на цифровизацию и модернизацию бизнеса. Благодаря agile-подходу, реализуются пилотные проекты, например, коворкинг Grow Up в Казани, автоофис в Самаре – переделанная под отделение бывшая автозаправочная станция. Но все это разовые проекты.

Самые большие возможности по повышению доходности неликвидной недвижимости и ее продаже по максимально высокой рыночной цене имеют корпорации — путем реализации прорывных проектов редевелопмента, поскольку типовые подходы уже не работают. В отличии от банков они чуть менее забюрократизированы, и существует теоретическая возможность доказать первым лицам целесообразность перепрофилирования.

Помимо этого, не все корпорации смогли провести четкую границу между основными и вспомогательными функциями. Например, до сих пор некоторые из них используют собственные службы клининга и эксплуатации недвижимости, хотя для всего рынка уже не требуется доказывать аксиому о целесообразности аутсорсинга по этим работам.

Безвыходных ситуаций не бывает, и мы, в свою очередь, предлагаем корпорациям последовательную скоординированную работу с активом по поиску и реализации идеи повышения доходности. Мы начинаем оказывать простые услуги (клининг и эксплуатацию, к примеру), благодаря чему у корпорации не возникает дополнительных расходов. Изучив и проинвентаризировав актив, совместно с клиентом выделяем непрофильные функции и связанную с ними недвижимость. На втором этапе описываем и внедряем единые стандарты управления непрофилями в соответствии с корпоративными требованиями, а также разрабатываем концепцию наилучшего использования.

Как говорилось выше, у владельцев за долгие годы скопилось немало консалтинговых проектов, которые не были реализованы, поэтому мы подкрепляем предложенную концепцию договором на его реализацию, привязывая свое вознаграждение к выполнению ключевых показателей. Таким образом мы гарантируем владельцам их реалистичность. Очень важным аспектом доверия консультанту является диапазон его идей (творческое начало) и математическая честность. И тут мы не можем не отметить своих консультантов, которые, с одной стороны, черпают идеи на международном рынке, а с другой — имеют реальный 20-летний опыт создания проектов в России.

Более того, на третьем этапе мы гарантируем владельцам заявленную доходность тем, что ставим в прямую зависимость свое вознаграждение от выполнения плана по доходности проекта, которую защищаем и утверждаем у заказчика. По сути, мы садимся с владельцем в одну лодку и начинаем грести. И здесь очень важно, чтобы помимо весел владелец передал и штурвал.

Конечно, часто наилучшим планом является продажа непрофильной недвижимости корпорации в состоянии «как есть». И тут у нас есть проверенный опыт и понимание того, кому и как продаются объекты в регионах в непривлекательном состоянии и с плохой локацией.

Подытоживая сказанное, отметим, что площадь всех непрофильных неликвидных активов государства, муниципалитетов, банков и корпораций России не поддается счету. Очевидно, речь идет о десятках миллионов квадратных метров. Это свидетельствует о грандиозном масштабе неэффективной хозяйственной деятельности. И пока эта ситуация сохраняется, нельзя говорить об экономическом подъеме. С другой стороны, пока общая экономическая ситуация не переломится в сторону устойчиво высокого роста, то эта недвижимость в абсолютной своей массе продолжит оставаться невостребованной. И только профессиональный и узкоспециальный (точечный) подход сейчас поможет вырваться из замкнутого круга.

Дмитрий Тищенко, заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar

к разделу От первого лица

Красиво упакованная «химия»: цели, транспорт и H₂SO₄

У каждого в жизни были моменты, когда все надоело. Хочется послать к чертям директора, выбросить старый шкаф, изменить прическу, улететь на необитаемый остров и выключить телефон. Для чего? С целью «оптимизации» себя любимого.

В бизнесе тоже бывают переломные моменты, когда приходит время что-то менять. Надоело… Например, непрофильная деятельность: платишь зарплату, налоги, решаешь проблемы. Допустим, вы производите самовары, а отдел логистики всю душу вымотал. Но без них самовары опоздают на чаепитие. Что делать? Передать «непрофильное творчество» контрагенту: сдать в аренду транспорт, перевести персонал и… по-прежнему перевозить товар, только без лишних заморочек. Пусть теперь контрагент думает, как оформить путевые листы и чем платить зарплату водителям. Как вы думаете, это схема или законная оптимизация бизнеса?

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.10.2018 года по делу №А56-90410/2017. Компания «химичила» (в прямом смысле этого слова) – выпускала продукцию неорганической химии. У общества были непрофильные активы, а именно, транспорт. Поэтому для повышения экономической эффективности руководство решило заключить договор подряда на организацию грузоперевозок со сторонней компанией. Или «избавиться от непрофильной деятельности». Причем сделать это красиво, учитывая все нюансы ГК РФ и НК РФ. Итак, сначала:

  • Провели тендер и на заседании тендерного комитета выбрали подрядчика.
  • Убедились в благонадежности (сертификаты, свидетельства, коммерческие предложения, рекомендательные письма от компаний-заказчиков). Кроме того, о контрагенте писали в СМИ.

Затем победитель тендера (группа компаний) специально для оказания услуг налогоплательщику создал отдельное общество. Подписали все необходимые документы:

  • Договор аренды административных и производственных помещений (гараж-стоянка, гараж на 25 автомашин, здание мойки автотранспорта).
  • Договор аренды транспортных средств без экипажа.
  • Договор об организации перевозок грузов автомобильным транспортом.

Плюс, одним днем перевели непрофильных сотрудников к подрядчику (п.5 ст.77 ТК РФ). По факту налогоплательщик обеспечил контрагента своими работниками, предоставил помещения, транспорт. Т.е. создал необходимые условия для оказания себе услуг по грузоперевозкам.

Спустя 3 года сотрудничества общество провело очередной тендер и выбрало другого подрядчика.

Инспекция «прокамералила» и решила, что это «схема»: контрагент не заплатил налоги. С кого спрашивать, если компании уже нет? Вывод очевиден: с налогоплательщика. У проверяющих возникли сомнения:

  • Для чего передавать функционал по грузоперевозкам сторонней компании? Сами прекрасно справлялись, тем более и персонал в наличии, и транспорт, и гаражи.
  • Зачем переводить работников, если трудовые обязанности не поменялись? Получается, что налогоплательщик силами своих работников, формально трудоустроенных у подрядчика, оказывал себе услуги.
  • Перестаньте врать про тендер! Тендер не проводился: об этом рассказал учредитель и руководитель подрядчика.
  • Какие, к черту, рекомендательные письма? Эти письма адресованы «группе компаний», а не спорному контрагенту.
  • Почему ваш подрядчик прекратил деятельность сразу же после окончания действия договора?

Как вы думаете, это схема или законная передача непрофильной деятельности? Суд первой инстанции и кассация решили, что налогоплательщик действовал в рамках НК РФ. Нет достаточных доказательств, что это схема по незаконному возмещению НДС.

  • Во-первых, победитель тендера оказывал иным крупным компаниям аналогичные услуги по организации перевозок. Т.е. специально создавал дочерние организации, заключал договор аренды техники и оформлял перевод персонала.
  • Во-вторых, разумные деловые цели: эффективная организация перевозок. Тем более, основной вид деятельности налогоплательщика – производство химических веществ.
  • В-третьих, налоговый орган не оспаривает реальность операций, а счета-фактуры и акты выполненных работ содержат все необходимые реквизиты.
  • В-четвертых, спорный контрагент за весь период отношений с налогоплательщиком (кроме июля 2016 года) отражал в своей отчетности операции и уплачивал НДС.

Из решения суда кассационной инстанции: «Учитывая установленные по делу обстоятельства, следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что принятое в 2013 году решение Общества самостоятельно не осуществлять деятельность по организации перевозок, а поручить данную деятельность иному лицу (с передачей в аренду имеющихся транспортных средств и необходимых помещений, переводом работников), проведение тендера, заключение с ООО «…» соответствующих договоров, в данном случае не может быть квалифицировано как не имеющее экономических или иных причин (деловой цели) и направленное на получение необоснованной налоговой выгоды в виде получения вычетов по НДС в размере 829 534 руб. за 3 квартал 2016 года».


Ольга Никитина

Юрист и налоговый консультант «Туров и партнеры»

    Данное судебное решение – прекрасный пример должного применения налогового законодательства судом первой инстанции. Все слабые места налоговой оптимизации, о которых постоянно напоминают специалисты нашей компании, налогоплательщик прикрыл грамотно оформленными документами.

    Что не понравилось инспекции:

    1. Принадлежность транспортных средств заказчику услуг.
    2. Перевод водителей из компании заказчика в компанию исполнителя.
    3. Непредставление контрагентом декларации по НДС за 3 квартал 2016 года.

    Все эти обстоятельства позволили сделать проверяющим вывод о том, что налогоплательщик получил необоснованную налоговую выгоду в результате согласованных действий с подконтрольными организациями.

    Идеальные контраргументы:

  • Деловая цель: повышение экономической эффективности предприятия в целом путем оптимизации затрат на содержание и обслуживание непрофильных активов. Управление транспортом не является основным видом деятельности проверяемой компании, следовательно, для полного сосредоточения внимания на производстве, транспортное обслуживание было отдано по договору иным ответственным лицам.
  • Оформление документов: основанием для принятия к вычету спорных сумм налога на добавленную сумму послужили правильно оформленные поставщиком услуг счета-фактуры. Претензии со стороны налогового органа относительно неполноты, недостоверности и (или) противоречивости сведений, содержащихся в указанных документах, отсутствуют.
  • Имущественная самостоятельность компании-исполнителя, которая характеризуется наличием не только собственных активов, но и привлеченных, необходимых для исполнения своих обязательств, пусть даже их арендодателем выступает компания заказчик транспортных услуг.
  • Реальность услуг: доказательства того, что сделка не имела места в действительности, проверяющими не были представлены. Следовательно, согласно п.31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2017 года, факт неисполнения поставщиками обязанности по уплате налогов сам по себе не может являться основанием для возложения негативных последствий на налогоплательщика, проявившего должную осмотрительность при выборе контрагента, при условии реального исполнения заключенной сделки.

Следовательно, налогоплательщику не может быть отказано в возмещении НДС, в связи с непредставлением контрагентом налоговой отчетности. Несмотря на то, что в 2018 году в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности контрагента, у налоговых органов было достаточно времени для проведения в отношении контрагента и его должностных лиц мер налогового контроля в связи с непредставлением налоговой отчетности за 3 квартал 2016 года.

А на ваш взгляд, такое «избавление» от непрофильной деятельности – это красиво упакованная химия или «схема»?

P.S. Кстати, о том, как грамотно и по закону оптимизировать непрофильных маркетологов-программистов-логистов и т.д., Владимир Туров расскажет на семинаре в Москве 25-26 декабря.

ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР В МОСКВУ 25-26 ДЕКАБРЯ

Ссылки на судебную практику:

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.10.2018 года по делу №А56-90410/2017

Зачастую квартиры продаются с жильцами

Банки все чаще становятся обладателями активов, которые ничего, кроме головной боли и дополнительных расходов по их содержанию, финансистам не приносят. Полученные от заемщиков в качестве обеспечения по кредиту квартиры, дома и земельные участки легче продать, чем держать на балансе. Вот только очередей из потенциальных покупателей пока не наблюдается.

Условия и стоимость реализации активов могут отличаться в зависимости от стадии и ситуации, при которых проходит урегулирование задолженности заемщика перед кредитором.

Елена Кудрявцева, главный специалист отдела исполнения судебных актов дирекции по правовым вопросам банка «Санкт-Петербург»: «Ценообразование в процессе продажи залогового имущества несколько отличается от привычного механизма формирования цен. Основное отличие в том, что помимо обычных факторов на формирование цены влияют еще и специфические, а именно: срок просрочки по кредитному обязательству, окончание срока исковой давности, сумма просрочки по кредитному обязательству, наличие обременений и запретов на распоряжение залоговым имуществом, стадия взыскания по финансовому обязательству и ряд других».

Залоговое имущество реализуется на различных стадиях. Первый вариант — реализация на досудебной стадии (добровольная). На данном этапе надо учитывать соблюдение интересов сторон (заемщика и кредитора), уровень просроченной задолженности, конъюнктуру рынка и т. д. Как правило, на этой стадии стоимость рыночная либо максимально приближенная к ней.

Андрей Тюкин, эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада, администратор «Российского портала залогового имущества «Залог24»: «Банк больше заинтересован в урегулировании задолженности путем реализации предмета залога на досудебной стадии. Для покупателя это хорошо тем, что сроки реализации гораздо меньше, чем при проведении торгов. При этом можно свободно осмотреть объект недвижимости и повлиять на конечную цену продажи. На данном этапе жилое помещение можно приобрести в кредит и получить свободную от жильцов и судебных тяжб квартиру. Чистоту сделки полностью контролирует банк, который, ко всему прочему, оформляет пакет документов для проведения сделки».

В случае приобретения жилья, находящегося в ипотеке, при добровольной реализации под контролем банка риски минимальны, так как информацию о всех обременениях можно найти в выписке из единого государственного реестра недвижимости.

Сергей Новиков, ведущий эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада: «При наличии у залогодателя иных кредитных обязательств существует риск наложения обременения на ипотечную квартиру в виде ареста на нее. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, и тогда квартира снова окажется под арестом.

Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности, продавцу нужно эти обременения снять. Либо вначале погасить задолженность перед кредитором. Продавец квартиры может погасить долг как за счет собственных средств, так и за счет покупателя, в этом случае сумма задолженности передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему на праве собственности. Основной договор купли-продажи заключается уже при отсутствии обременений на квартиру».

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры. Также существует риск обжалования данной сделки в случае признания залогодателя банкротом.

При продаже недвижимости с торгов возможны различные виды реализации имущества и имущественных прав, в зависимости от наличия обременений (залог, арест, ограничение проведения регистрационных действий) и стадии реализации. Во-первых, проходит мониторинг — принятие предложений от заинтересованных покупателей с последующим определением начальной цены продажи имущества. Это своего рода «предпродажа» — изучение спроса на имущество с параллельным проведением оценки.

Второй вид — реализация имущества судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства, через торги или комиссионера. В третьем случае продажа имущества ведется через торги на аукционах. «В зависимости от решения, принятого банком и заемщиком, арбитражными управляющими и различными юридическими лицами возможно определить наиболее эффективную систему продажи имущества, но для простого обывателя такая процедура покупки активов сложна и имеет ряд недостатков», — считает Сергей Новиков.

К негативным сторонам для покупателя можно отнести длительный срок реализации, отсутствие доступа к осмотру объекта и отсутствие возможности покупки в кредит. При этом цена продажи регулируется условиями проведения торгов, а значит, дисконта может и не быть. Учитывая принудительную процедуру реализации, могут возникнуть и иные негативные факторы, такие как наличие проживающих в квартире лиц, задолженность по оплате коммунальных услуг, наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц и т. п.

Еще одна форма реализации жилой недвижимости — продажа с баланса банка. Елена Кудрявцева называет этот вариант оптимальным и наиболее выгодным по стоимости.

«Покупка на стадии реализации имущества как непрофильного актива с баланса банка дает возможность купить недвижимость со значительным дисконтом от рыночной стоимости. Такая квартира уже не является залоговой, это уже собственность банка. По этой причине упрощается сама процедура оформления сделки, конечно, при условии, что в квартире не будут проживать предыдущие зарегистрированные жильцы. Зачастую такие квартиры реализуется с проживающими зарегистрированными ранее жильцами, и дальнейшая процедура выселения лежит на новом собственнике через суд», — объясняет Елена Кудрявцева.

Также на стадии продажи с баланса банк может предложить кредитную программу на льготных условиях. Сделка проходит напрямую от собственника. Для покупателя такая форма сделки является выигрышной, т. к. недвижимость реализуется в кратчайшие сроки, объект можно предварительно посмотреть и отрегулировать его конечную стоимость. Если банк провел процедуру выселения до оформления сделки, то покупателю достается уже свободная квартира. Чистоту такой сделки полностью контролирует банк, а его сотрудники берут на себя оформление пакета документов.

По словам Андрея Тюкина, банк может самостоятельно провести процедуру выселения жильцов до передачи объекта на продажу, но зачастую квартиры продаются с жильцами. В таком случае покупатель уже самостоятельно обращается в суд с иском о выселении, но и стоимость продажи будет гораздо ниже. Если клиент совершил сделку с банком, а прошлые жильцы, которым уже нечего терять, из квартиры так и не съехали, выселять их придется через суд.

«Право подачи иска о выселении есть у собственника квартиры, поэтому в случае регистрации покупателем своего права собственности с иском о выселении идет он, а не банк», — сообщает Елена Кудрявцева.

Так стоит ли покупать залоговую квартиру? «Допустим, жилье продает банк с дисконтом в 10%. При этом люди, которые оказались в сложной ситуации и запустили ее настолько, что с банком мирно договориться уже нельзя, будут всячески цепляться за возможность проживания в этой квартире. Терять им нечего, и они будут руководствоваться правилом «мой дом — моя крепость», — рассуждает на условиях анонимности директор одного риелторского агентства Владивостока. — Выселять их из единственного жилья придется человеку, который купил квартиру. Закон, конечно, на стороне собственника, но освобождать квартиру придется через суд.

Практика показывает, что такие процессы растягиваются даже не на месяцы — на годы. И те деньги, которые покупатель выгадал от сделки с банком, пойдут на работу адвокатов, составление исковых заявлений и прочие издержки. При этом человеку придется смотреть на отчаяние прежних владельцев, настаивать на том, что они должны уйти на улицу. Кстати, по закону просто выселить в никуда людей, особенно если у них есть дети, нельзя».

Эксперты говорят, что в Приморье случаев реализации залогового жилья банками не много. Причиной этому является то, что большинство должников предпочитают не затягивать и продают недвижимость раньше, с меньшими для себя потерями. «Представьте базовую ситуацию: когда человек берет ипотеку, 30% средств он вносит сам, остальные 70% — деньги банка. Если сумма задолженности перед банком копится, то организация на момент продажи залогового жилья стремится покрыть свои расходы. За то время, пока ведутся тяжбы, банк тратит деньги на судебные издержки, проценты долга капают. И новому владельцу, с учетом этих трат финансовой организации, квартира достается по цене, не сильно отличающейся от рыночной», — считает собеседник «К».

При этом взять ипотеку на квартиру, продаваемую с торгов, нельзя. Андрей Тюкин: «Как процедура получения ипотеки, так и процедура торгов по приобретению недвижимого имущества — достаточно емкие и сложные процессы, совместить которые практически невозможно. У многих банков существует свой устоявшийся порядок получения одобрения по ипотеке и формированию пакета документов для выдачи денежных средств под залог недвижимости.

Торги по своей сути также проходят в несколько этапов, в первую очередь, для участия в торгах необходимо зачислить задаток на счет организатора торгов, а затем — в случае выигрыша — победителю необходимо внести полную стоимость квартиры на счет организатора в течение пяти дней. Банк не сможет одобрить сделку, так как уверенности в том, что данная квартира будет приобретена на торгах, нет, а организатор торгов по закону через пять дней в случае непоступления денежных средств на счет может признать торги несостоявшимися».

Ксения СУХИХ

Непрофильные активы: раскрываем понятие

В качестве основного отличия непрофильных ресурсов компании от профильных, в соответствии со 2-м пунктом методических указаний, выступает их безучастие в сбытовом и производственном процессах, а также отсутствие включения в долгосрочные программы развития бизнеса.

Такие ресурсы часто называют второстепенными, поскольку они могут приносить прибыль, которая не влияет на осуществляемую деятельность.

Например, это могут быть доли кредитных организаций от участия в других организациях, тогда как профильные продукты – финансово-кредитные предложения.

526-й приказ Росимущества от 30 декабря 2014 года определяет непрофильные ресурсы, как активы.

Такие активы:

  • не отвечают стратегической цели компании;
  • используются в неполном объеме и представляют собой реальный балласт для организации;
  • находятся в наличии в излишнем количестве (например, недвижимость, избыточные производственные мощности, сервисные подразделения, объекты социальной инфраструктуры);
  • приобретаются в качестве бизнес-единиц, применение которых может стать основной для открытия нового дела.

Определение величины непрофильных ресурсов позволит не только повысить эффективность управления рассматриваемыми объектами, но и сконцентрировать внимание на более прибыльных направлениях деятельности, экономя на инвестициях и разрабатывая мероприятия по подстраховке бизнеса.

Что лучше: реструктуризация или реализация

Хозяйственная деятельность предприятия богата на случаи, когда «спящие» активы не участвуют в получении прибыли и способны оттягивать на себя значительную часть ресурсов.

В зависимости от ситуации, специалисты рекомендуют использовать два механизма по оптимизации материальной сферы компании.

Это продажа и реструктуризация.

Применение реструктуризации целесообразно, когда:

  • наблюдается отсутствие всяких связей непрофильных активов с основной деятельностью компании;
  • непрофильные активы определены правильно и ни при каких условиях не могут быть переведены в разряд профильных;
  • требуется большое количество инвестиций для того, чтобы непрофильные ресурсы начали приносить прибыль и могли оправдать свое наличие;
  • для активов характерна высокая себестоимость, в то время как на рынке происходит снижение спроса.

Выбор способа перевода рассматриваемых объектов зависит от категории и назначения ресурса.

Это может быть, например:

  • передача объекта в аренду, в том числе, лизинг (зачастую применяется в сфере торговли недвижимостью либо обслуживания по причине низкой рыночной себестоимости);
  • поручение объекта для последующего управления вспомогательными производствами либо иному юридическому лицу (при наличии конкурентной среды, понимании перспективности развития компании, владельческом контроле над ресурсом, но отсутствии эффективных методов использования в системе управления);
  • замена объекта на другой, аналогичный по свойствам;
  • возврат в основной производственный цикл (при условии снижения себестоимости и повышении качества товара).

В качестве радикальных методов допускается применение в отношении непрофильных ресурсов:

  • ликвидации (применяют в отношении морально устаревшего оборудования, которое не годиться для продажи);
  • требующей подготовки процедуры продажи (если актив полностью выпадает из осуществляемой стратегии развития организации, имеет высокую рыночную стоимость или его можно заменить).

Что касается последнего варианта (продажи непрофильных ресурсов), то его преимущества уже с первого взгляда становятся очевидными.

Речь идет:

  • об оперативности получения прибыли;
  • о снижении общих издержек компании;
  • о росте инвестиционной привлекательности осуществляемого бизнеса.

Наличие дополнительных материальных средств, в свою очередь, позволит улучшить основное производство посредством совершенствования и модернизации технологического процесса, повысить производительность труда за счет его автоматизации, увеличить заработную плату сотрудникам, прочее.