Цены на недвижимость динамика

Содержание

Прогноз цен на жилье в Москве — будут ли расти цены и дальше?

Близкие мне люди постоянно спорят со мной — жилье будет дорожать! На мой законный вопрос о гарантиях, что это произойдет я, тем не менее, не получил ни одного грамотного и развернутого ответа. А вопрос актуальный — хочется улучшить свои жилищные условия и в тоже время как-то противно покупать то, что у нас называется жильем (а по факту является страшными хибарами), по текущим огромным ценам, да еще, в качестве бонуса, стать кабальным холопом банка выдавшего ипотеку.

Поэтому для меня, как и любого потенциального покупателя/продавца или просто инвестора в жилую недвижимость остро встал вопрос – что будет с ценами и как в связи с эти действовать:

  • может действительно взять ипотеку?
  • вдруг завтра все будет в 2 раза дороже?
  • или стоит подождать когда все обвалиться?
  • и сколько придется ждать — год, два, пять, сто?

Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье. А потом, когда будет в 2 раза дешевле, прикупить хатку…

Чтобы ответить на эти вопросы я изучил ситуацию и готов поделиться своим прогнозом цен на недвижимость на рынке жилья в Москве и ближнего Подмосковья на следующие 10 лет. Для тех кому лень читать сразу раскрою вывод — потенциала роста цен я не вижу, а конкретнее:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не хватает, то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования.

Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%) , например:

  • плохая экономическая ситуация и падение цен на нефть/газ
  • поведенческие факторы — сомнения в целесообразности покупки жилья по космическим ценам у людей имеющих альтернативы (например, имеющих возможность купить гораздо лучшую площадь в Барселоне)
  • смещение экономического роста в регионы
  • борьба с коррупцией и новые законы.

Так что помните — только для личного пользования и только хорошее жилье.

6 факторов влияющих на цены на недвижимость

Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.

А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:

  1. Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
  2. Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
  3. Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
  4. Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
  5. Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
  6. Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?

Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.

1. Демографический фактор. Меньше молодежи и снижение спроса на «хибары», больше семей и рост спроса на качественное жилье

Демографический фактор — один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.

При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!

Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:

  • 25-35 летние:
    • диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
    • покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
    • для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
  • 35-45 летние:
    • расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
    • растет запрос на комфорт и приятное соседство
    • покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
  • В 45-55 летние
    • наступает пора задуматься о домике в деревне
    • а также о покупке жилья для детей, если есть средства
  • 70-80 летние
    • возраст освобождения жилого пространства
    • в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.

Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.

Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.

Получится такая демографическая картина:

Спрос на жилье по демографическим группам в Москве

На ней очень хорошо заметно, что:

  1. Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
  2. Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
    • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
    • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
    • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
    • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  3. Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
    • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
    • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
    • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
    • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
    • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  4. Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
    • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
    • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
    • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
    • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.

2. Экономический фактор. Меньше денег — ниже цены

Если у людей нет денег, то даже при самом жестком дефиците жилплощади цены на нее не растут. Совсем недавно, в начале 90-х, малометражная квартира в Москве стоила как автомобиль или компьютер. А чуть позже, когда с 2002 по 2008 цены на жилье росли по экспоненте «эксперты» строили прогнозы, что Московский квадратный метр будет стоить 10-15 тыс.$ в 2014 году — этого как можно заметить не произошло. Хотя дефицит жилья не исчез и демография с существенно не изменились, зато изменилась экономика.

В экономике все грустно

Как обстоят дела на экономическом фронте? Не будем себе врать – здесь все плохо:

  • доходы не растут и расти им неоткуда, ведь реформ, которые бы могли переломить тенденцию не предвидится
  • внешний фон настораживает – экономики развитых стран и Китая все больше рискуют сорваться в свободное падение
  • если начнется кризис в любой экономически крупной стране или просто ужесточиться монетарная политика США, ЕС или Китая, то начнется падение цен на нефть (а как следствие на газ и нефтепродукты)
  • нефть — это наше все: в 2013 г. по данным Федеральной Таможенной Службы экспорт углеводородов составил 442 млрд. $, что составил 76% от всего экспорта.

Можете посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость Москвы в рублях, когда цена на нефть падает:

Зависимость стоимости жилья от цены на нефть

В долларах падение было в 1.5 раза сильнее… В общем при падение цен на нефть любой намек на рост цен смениться их резким падением.

Ипотечный рынок закончил свой рост

Есть впрочем фактор, который толкает цены вверх: ипотека. Итак, что у нас с ипотекой? В интернете постоянно публикуют отчеты по этой теме и я не буду здесь их повторять, только кратко резюмирую:

  1. количество надежных заемщиков уменьшается и риски для банков растут, в результате средняя ставка увеличивается
  2. стоимость фондирования банков растет и средняя ставка растет еще сильнее:
    • деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
    • в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания

Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?

У людей появляется возможность работать удаленно

И напоследок, еще один фактор — который может в полной мере раскрыться позже — растут возможности удаленной работы, а значит будут изменения предпочтений по жилью: лучше большое и комфортное на берегу моря, чем хрущевка в центре Москвы.

Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.

3. Инвестиционный фактор. Московское жилье больше не привлекательно даже для тех кто инвестирует только в недвижимость

Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.

Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).

Жилье в Москве очень дорого относительно дохода людей

По критерию №1 — относительной стоимости — жилье в Москве крайне дорого. Достаточно взглянуть на график отношения цены на жилье к среднему доходу:

Цена жилья к среднегодовому доходу в Москве

А если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.

Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?

По рентному доходу жилье в Москве переоценено

Если инвестор будет искать жилье для того, чтобы получать высокий рентный доход, то его взгляд скорее остановиться на развитых странах:

% арендного дохода жилья в Москве

Когда есть возможность получения сопоставимого или более высокого рентного дохода в развитых странах (Германия, США, Канада и т.д.) без риска падения стоимости валюты, с защищенными правами на собственность, низкой ставки по ипотеке, зачем делать это в Москве? Тем более, что купив квартиру в Мадриде за 500 тыс. евро можно в придачу получить паспорт ЕС?

Нет и барьеров сдерживающих перетекание средств в другие классы инвестиций: акции, облигации, ПИФы и т.д. C развитием данных рынков, ростом финансовой грамотности населения и дальнейшим облегчением выхода на международные рынки для всех желающих причин связываться с Московской недвижимостью будет все меньше. Открыть счет в Interactive Brokers или Saxo Bank может любой человек у кого достаточно денег для покупки недвижимости в Москве.

4. Поведенческий фактор. Постепенная рост грамотности населения будет давить на цены

Вот мы и добрались до одной из двух причин высоких цен на жилье в Москве. Я бы разделил поведенческий фактор на 2 составляющих — отношение к недвижимости и отношение к комфорту.

Недвижимость все еще самое лучшее вложение, но…

Так уж сложилось, что долгий рост цен на недвижимость за которым следила вся страна с 2000 по 2008 год и уверенность, что жилье – вечная ценность, с которой никогда ничего не будет, низкая финансовая грамотность населения и страх инфляции сформировали у россиян привычку вкладывать все свободные деньги в бетон. В результате на рынке жилья образовался пузырь, который может или плавно сдуться или громко лопнуть.

Идет процесс — население становиться более финансово грамотным, люди постепенно учатся вкладываться в акции с дивидендной доходностью (более высокой чем у жилья и для управления которыми не нужны никакие административные усилия), узнают об облигациях и возможностях выхода на рынки развитых стран. Во всем мире люди которые хотят инвестировать в недвижимость все активнее покупают паи в REIT ах -фондах инвестирующих, владеющих и сдающих в аренду недвижимость по всему миру и всех классов (коммерческую, офисную, жилую, складскую и даже для нужд госпиталей), которые управляются профессионалами, дают высокую дивидендную доходность и столь же надежны. Процесс изменения отношения к недвижимости, как лучшей инвестиции, будет идти и наверно займет лет 10-20, с ускорениями при любом падением цен.

С ростом богатства растет запрос на комфортную жизнь

Люди не хотят долго ехать на работу, а также не хотят жить в каменных джунглях без инфраструктуры на периферии Москвы. Я надеюсь, что рост возможностей удаленный работы и развитие общественного транспорта снимут остроту проблемы. Но и этот процесс займет долгие годы…

5. Физический фактор. Плохого жилья будет больше, а хорошее останется в дефиците

Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.

В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.

Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.

6. Законодательный фактор. Рост издержек владения

Здесь все просто – государство хочет и будет повышать налоги на недвижимость, ужесточать сбор НДФЛ с арендного дохода и перекладывать расходы ЖКХ на потребителя. Все эти факторы умеренно негативно повлияют на рынок.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

Аргументы за рост цен:

  1. Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
  2. Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
  3. Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья

Аргументы за падение цен:

  1. Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
  2. Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
  3. Инвестиционно — если считать — жилье больше не привлекательно
  4. Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
  5. Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
  6. Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя

Резюме

Сначала дисклеймер: строить прогнозы — дело неблагодарное и мое мнение является только моим, поэтому каждый должен думать своей головой как действовать. Здесь представлена только информация для размышления, а не руководство. Вы несете ответственность за свою жизнь!

А теперь вывод: мой прогноз цен на жилье в Москве — потенциала роста цен нет:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не хватает, то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования.

Недвижимость — прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее by Владислав

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Узнать цену Поделись с друзьями

Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.

Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:

  • платежеспособность населения;
  • изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
  • изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;
  • изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
  • условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость — рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:

  • наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
  • объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1. интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

2. положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

3. текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4. соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

5. затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это — основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.

Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей (табл. 1). Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости в России

Группы отличий

Характеристика

Результат влияния

Региональные различия рынков недвижимости

Неоднородные природные, экономические, управленческие условия, различия позиций местных органов власти.

Различная активность рынков недвижимости и инвестиционная привлекательность, существенные различия в уровне цен.

Недоступность недвижимости для большинства населения

Существенное опережение стоимости недвижимости над увеличением доходов населения, несовершенные механизмы ипотечного кредитования

Крайне низкая ликвидность недвижимости, ограничение притока потенциальных инвестиций, слабое развитие рынка в целом.

Отсутствие надлежащей информации

Отсутствие реальной информации о ценах продаж крупных объектов, неразвитость информационной инфраструктуры.

Увеличение затрат на сбор и проверку информации, поступление налоговых платежей не в полном объеме.

Отставание в развитии отдельных сегментов рынка

Несовершенство законодательной базы для различных типов недвижимости, различная ликвидность.

Слабо развит рынок земли.

Неэффективное использование земли

Несоответствие большинства объектов принципу наиболее эффективного использования. Бюрократические препоны.

Отсутствие всестороннего стратегического анализа и выбора варианта застройки участка.

Следует также остановиться на факторах, влияющих на стоимость предприятия. Поскольку предприятие – это сложное образование, стоимость его во многом зависит от факторов в целом не свойственных рынку недвижимости. В России рынок предприятий пока не сформирован. Действительно, какая может быть «предельная полезность» предприятия, если практически в большинстве случаев покупка (продажа) какого-либо предприятия, это, как правило, единичный акт.

Вместе с тем, предприятие также является товаром, поэтому оценка предприятия должна подчиняться рыночным законам. В то же время в РФ отсутствуют качественные методики определения стоимости предприятия.

Поскольку теория предельной полезности не может быть положена в основу оценки большинства предприятий, то величина стоимости предприятия должна определяться количеством общественно-необходимого рабочего времени на создание всех элементов предприятия.

Стоимость предприятия является критерием общественной полезности предприятия. Цена предприятия может значительно отличаться от стоимости. Факторы, влияющие на цену предприятия, представлены на рис. 2.1.

В целом понятие стоимость предприятия должно (исходя из рис.2.1.) объединять: имущественное положение предприятия, его финансовое состояние, доходность и потенциал в целом. В значительной степень стоимость предприятия связана со структурой активов и пассивов и факторов, в свою очередь влияющих на нее. Чем больше вариабельность структуры активов и пассивов с позиции их положительного влияния на финансовый результат, тем выше должна быть стоимость предприятия. Кроме того, не следует пренебрегать внешними факторами. Так, для большинства инвесторов именно внешние факторы определяют перспективы дальнейшего развития и целесообразность вложения средств в предприятия конкретной отрасли.


>Прогнозы рынка недвижимости на 2019 год от IRN.RU

Коротко о главном

Март 2019: Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах и грядущий переход на эксроу-счета – вернее, связанный с этим информационный фон.

Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения. Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения продолжают сокращаться, а ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать. При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, способна преподнести весьма неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Авторитетное мнение

Очередное ужесточение 214-ФЗ: власти придумали, как заставить девелоперов много строить И одновременно предотвратить появление новых обманутых дольщиков Власти, похоже, придумали, как заставить девелоперов много строить, чтобы выполнить поручение президента об увеличении объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год, и одновременно не допустить появление новых обманутых дольщиков — чего также требует президент. Сначала застройщикам позволили набрать огромное количество новых проектов, а теперь говорят, что реализовывать их все придется через счета эскроу, комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко новые поправки в 214-ФЗ. Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье Застройщики будут бороться за снижение себестоимости строительства Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость

Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг» В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. — в 1,8 раза. Динамика объемов нового строительства По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза). Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок.